一个好楼盘应该具备哪些优良属性？

面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？

为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考，《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目，每周选取一楼盘，真实体验、明暗结合，用客观的角度，全维度视野，鉴识楼盘。

这期地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 凯利海华府

项目综合评分：★★★★★★★★✩✩

近期，上海内中环多个豪宅项目集中入市。由于现阶段上海房价，尤其是高端住宅项目，受预售证限价政策的影响较大，且房源库存紧俏，所以业内普遍认为行业正式步入卖方市场。

《国际金融报》记者走访发现，翠湖天地、信达泰禾上海院子、翡丽甲第等多【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目个项目目前已经完成认筹阶段，且这些项目大都呈现出供不应求的情形，对于150㎡以下的中小户型更是如此，认筹意向客户远超供给房源数目，动辄上千万的豪宅仍然是“一房难求”。

▲凯利海华府门口

紧随其后的是，申能集团在上海开发的首个中高端住宅项目——凯利海华府一期本周开始认筹。记者抵达项目现场后发现，售楼处大厅早已座无虚席，前来认筹的购房者络绎不绝，首次前来看房的购房者竟然都要排队等待工作人员。

现场销售人员称：“凯利海华府预计本次供给房源数量与认筹套数之间比例将控制在1:1.2左右。只要运气不是太差，认筹过的客户就基本上可以顺利置业。”

该项目位于浦东北蔡板块，成山路1088号。本次共推出538套住宅，价格【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目在7.2万元/㎡-9.4万元/㎡之间，认筹意向金额为150万元，截止日期为4月21日中午。首套房购房者需提供不少于300万元的资产证明，二套房需提供不少于600万元的资产证明。认筹阶段完成之后，购房者将于5月5日进行摇号，5月8日开始选房。

申能集团作为全国电力能源行业第一家上市公司，其天然气、电力、新能源等业务早已为人们所熟知，但房地产开发销售却是名不见经传。

其实，早在1993年，申能集团就已成立上海申能房地产有限公司，开始布局房地产行业。根据地产深度报道的评价系统，作为申能集团在上海本地开发的第一个住宅项目，凯利海华府最终的综合评分高达8颗星，令人感到惊讶。

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中内环间，区域优势明显

区位优势是【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目凯利海华府最大的卖点之一。其地处浦东内中环之间，西接世博商圈，东接张江商圈，往北驾车不到30分钟便可直达陆家嘴、外滩等商业中心，随之而来的升值空间也无需赘述。

▲凯利海华府区域图

同时，周边的配套也较为成熟。

该项目距离最近的地铁站6号线东明路站大约1公里左右，且紧邻规划中的13号线；

教育资源方面，项目周边有上海实验小学、惠灵顿公学、上南中学等多所知名院校；

医疗方面，较为出名的是距离小区5公里左右的仁济医院和儿童医学中心；

生活配套设施较为便捷，小区正对面就是一个家乐福超市，步行10-20分钟左右还有乐购超市、巴黎春天等，日常生活所需的菜场、餐饮等服务场所较为齐全。

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小户型单价高、数量少

凯利海华府整体【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目规划为17幢高层，共1500余套住宅。本次一期出售的是北面9栋共538套住宅，均为二梯三户。同时，小区还将配备一幢办公楼和由售楼处改建而成的社区健身会所。

据销售人员介绍，“后续的物业将由开发商申能集团自行管理，物业费为5元/㎡/月，在这个价位的楼盘中算得上是‘良心价’了。”

记者走访发现，该小区两面环水，绿化率达35%以上，园林设计为摩纳哥风情，规划以五大园林为主题，约1500㎡下沉庭院，让人眼前一亮。

此次推出的户型乍一看似乎十分齐全，能够吸引各种置业需求的购房者，包括88㎡和93㎡的两房、118㎡和146㎡的三房以及168㎡的四房。但是，细看房源分布，记者发现，其中仅四房户型就占总数中的2/3【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目之多，其余的两房和三房多种户型均集中在靠近公路一侧的3幢楼栋中。

▲部分一房一价表（凯利海华府备案名为成山汇郡苑）

此外，从一房一价表可以看出，项目此次的定价是严格按照“小面积高单价，大面积低单价”的控总价策略来进行的。

88-93㎡的小面积公寓，均价9万元/㎡左右，总价在800万元上下；

116-118㎡的户型，均价8.5万元/㎡左右，总价在1000万元上下；

146㎡的户型，均价8.1万元/㎡左右，总价在1180万元上下；

而面积最大、数量最多的168㎡四房，均价就在7.6万元/㎡左右，总价在1300万元上下。

但即使如此，相比起浦西内中环的大宁金茂府、普陀宝华城市之星等楼盘的均价9.5万元/㎡，凯利海【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目华府的性价比还是不错的。

3

“噪声的影响避免不了”

从在售户型来看，总体上无论两房和小三房，还是大三方和四房，功能性较强，几乎挑不出什么大问题，得房率为78%。

▲凯利海华府户型图

此外，在售项目均为精装修交付，预计2019年6月交付，但销售人员称，实际交付时间大概在今年年底。

“凯利海华府作为申能集团进驻上海房地产行业的第一个高端楼盘，主打的就是一个品质。”销售人员表示，所有楼栋均采用花岗岩外立面，无任何涂料、油漆等不利健康和环境的成分，厨卫等设备均为德系进口装修。

▲凯利海华府样板间实拍

但是，记者参观样板房时发现，即使有所谓的三层隔音玻璃的阻挡，房间内依然可以清晰地听到来自外面施工的噪声。

据了解，目前【我爱线报网】52线报网-专注分享活动首码线报优惠券零投网赚项目二期项目尚处于打地基阶段，何时竣工尚不清楚，并且在售的一期项目和将来的二期项目并未隔离开来，将来入住之后，在一定时期来自施工工程的噪声污染恐怕难以避免。当记者问起时，销售人员也坦承，到时候二期肯定要施工的，噪声的影响难以避免。

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