北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
很多人来咨询时总说希望保值，但有时候提的要求让我挺迷糊。比如说：不求升值，只要能保值就行；还有的是不求赚钱，不赔就行；再有的是希望能跟上CPI；最无语的前几天一个搞金融的来说，希望能跟上GDP，真不知说什么好。
不求升值能保值就行，那打个比方买了别墅的那些业主，很多都没怎么升值也没赔，但心里真的认为保值了吗？典型如大名鼎鼎的北京院子，2013年底开盘的，本来说有人都预期售价得在10万以上，但赶上宏观调控，被批准的价格仅仅7.7万。买房人们觉得占便宜的机会到了，于是纷纷抢购，当天日光，泰禾入账18我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程亿。业主们确实是也算占了便宜，可从当时到现在，北京大盘几乎翻番，而北京院子的均价肯定是过10万了。前几天有业主问我这算保值好的吗？我能说什么，只能是自己觉着呗。
希望能跟上CPI，也不难。中国的CPI一般是不会超过3%的，否则就该归入严重通胀甚至恶性通胀了。统计数值一直是很配合的，几乎没有超过的时候。那如果以2000年为基点的话，即便是复利计算，到今天也肯定没翻番，估计在160-180%左右。按这标准买房的也有合适的，比如建外Soho的商铺，2001年的时候都均价3万多。前几天朋友看了一个位置挺好的，竟然要价高达5万多一平，绝对接近翻番了，很有可能跟上了CPI。但如果是你买了这商铺，看着北京大盘我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程20年接近20倍的涨幅，神马心情？
至于能跟上GDP就更不好说什么了？国内生产总值，其实这就相当于赚钱多少，至少是接近。比如从2000年至今，北京的GDP增长了12倍，人均工资也增长了10倍，相差不多。那就看看自己的收入吧，2000年时北京人均年收入15000左右，到去年是接近15万。那就先看看自己的收入是否跟上了大盘，是否拖了北京的后腿。然后再看就算跟上了工资增长，是否能买的起北京的房！
所以，要我说就甭谈什么不求增值赚钱只图保值了，这都是相当于自己跟自己比，平衡心态时很有用，但在市场上则没什么意义。也甭跟什么各种公开的指数比了，未必准确。而且这种比较还相当于跨行呢，卖菜的跟修鞋的比收入意义不大我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程，还是先和自己所在的行业内部比吧，这才有可比性。
二、
在我看来，如果买了房想看是否保值，最简答就是跟二手房大盘比，均价涨多少你没被甩下就行。2010年之前的价格指数经常扭曲，那是因为掺杂了大量的新房价格，而这些年基本都是二手房的市场了，几家中介的数字基本准确，上下差不多。那就选在横盘期比比，超过了就是赢，落后了就是输，没什么可说的，也犯不上自己骗自己。
另外我一般用M2来当做参照物，这或许相对还靠谱一些。M2的意思是广义货币供应量，包括了现金和各种银行存款，也就是一切有可能进入市场流通的货币，也可以认为是可以成为购买力的资金，总之就是市场上流通的钱。M2增速就是在一段时间内增加的比例。比如2020我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程年的M2总量是219万亿，2021年是238万亿，那增速就是8.6%。
也就是说，在过去的一年中，中国市场上的钱增加了8.6%，那就看你家的资产是否增加到这个比例了吧。如果跟上了就很好，没跟上那就是拖了后腿。
用M2和GDP比较一下吧，看看为什么用M2更合适些。2000年中国的GDP总量是10万亿，2021年是114万亿了，11.4倍。而M2呢，2000年13.5万亿，去年是238万亿，17.6倍。
那北京的房价是什么情况，2000年的时候北京均价3400，去年的数据我没看到，就用2020年的6.5万吧，应该上下差不多。那6.5/0.34=19.1倍，房价涨幅超过M2，更超过GDP。GDP代表赚到的我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程钱，M2代表实际发行的钱，你觉得跟那个数字比更合适？
三、
当然在市场上还流行一种方法，就是用M2-GDP，认为约等于实际通胀。但我认为这么计算没什么太大道理的，因为M2是存量，某个时间点上的数值。而GDP是流量，是一段时间内的结果。两个数据的性质不同，按说是不能进行比较的。
不过这也无所谓吧，咱也不是经济学家，没必要弄的那么严谨。可以把这种计算单做检验CPI的一种方法，在对比货币购买力来讲也差不多。就像用上面的数字，2000年至今，M2涨了17.6倍，GDP涨了11.4倍，那17.6-11.4=6.2倍。也就是说，中国近20年来的实际通胀是6倍，2000年的1万块等于现在的6万块。
这个比例也基本接我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程近百姓的收入增幅，2000年的时候北京平均工资1.5万，每个月1000多块钱。到了去年2021年，官方数字的北京平均收入已经是10万了，也是6倍多。所以我一直这么认为，这种方式在短期计算购买力的时候意义不大，但长期来看还行。
比如2020年的M2总量是219万亿，2021年是238万亿，那增速就是8.6%。而GDP在2021年的增长率是8.1%。如果这么计算，那8.6-8.1=0.5%。可统计局公布的CPI还是0.9%呢，那0.5%正常吗？
不是太正常，因为这是建立在2020年GDP增速2.3%，M2增速10.1%的基础上的，那2020年的实际CPI就是10.1-2.3=7.8%。而2020年的C我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程PI官方数字才2.5%，是不是又差的太多了？
之所以说短期的不太准，那是因为咱们的CPI中猪肉占的比重太大，大到和粮食蔬菜水果什么加一块儿差不多了。那猪肉价格的波动就能严重影响到CPI的变化，而2020年猪肉暴涨，2021年又是暴跌，所以这数字的意义不大了。
而M2和GDP，在短期内和百姓的关系都不是很大。因为M2是全社会的钱，包括所有人的存款。可任何一次的货币增发都是以贷款形式流入市场的，而能最早拿到这些贷款的，除了央企国企就是拥有优质资产的家庭，只有他们敢于借贷还能够借到。而普通百姓呢，尤其是没有可抵押资产或胆儿小的，那就在傍边吃瓜看着就好了，看累了就再吃点儿酸葡萄。
而GDP在短期内就更是几家我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程欢乐几家愁了。就像疫情到现在，中国的增长是2.5%和8.1%，可这是平均数，而任何平均数都是没意义的。这其中或许是旅游、教培、餐饮等行业赔钱，而外贸、医疗、煤炭等行业赚的盆满钵满。资本虽然最终会流入所有行业，但有快有慢，有多有少，等轮到你的时候，或许利润早没了，剩点汤儿而已。
四、
我之所以用M2为主来对比房价，那是因为楼市是个典型的资金推动型的市场。
商品价格是由供需关系决定的。而在楼市中，表面的需求是买房人，实际上是他们兜里的钱，更主要的是能从银行贷到多少钱。那供给呢，表面上是房子，实际上是房子所依附的土地。
房子并不值钱，20多年来建造成本没怎么涨，全国各地房子的造价都差不多。而价格差距最大的其我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程实是土地，表面上是房价涨了，其实是开发商拿到的土地价格涨了，房价只不过是标志物而已。
那在政府不提供大量供地的情况下，如果市场上的钱增多了，那必定有一部分流入楼市。那无论开发商还是买房人都有反应快的，他们就会拿原有资产抵押而借入资金，再次购买优质资产，从而推动了最终商品房价的上涨。
而M2和GDP呢，M2相当于投入的钱，而GDP相当于赚到或收回的钱，投入的多赚到的少，说明钱变毛了。那二者在长期比较之下，就能看出实际上赚了多少钱。但是，钱在同时的购买力下降了不少。因为在任何一个经济体中，温和通胀（3%以下）都是必须的，这是刺激消费的必须手段。所以通胀永远在进行，随时在发生，只是看幅度多少而已。
总之，我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程一方面是M2注定在增发，肯定超过GDP。一方面的通胀的幅度随着年头儿逐渐扩大，二者都不可避免。那你的资产，尤其是资金推动型的资产，最好能跟上M2，这叫跟上大盘。其次是跟上城市的房价大盘，也算不上亏，大伙儿都这样。最低那就是跟上板块的大盘，将来在周边置换的话不吃亏。
而你的工资收入呢，或者是现金增长，最好能跟上实际CPI，也就是通胀，让你的日常购买力不下降。2000年1000多块钱在北京基本能生活，能在丰台四环外租个两居室。到现在人均涨到7/8000块钱，也能生活的还行，在丰台四环外还能租个两居室。
所以我还一直有个观点，就是在北京，工资涨幅约等于房租涨幅。反正就是这么多人这么多房，大家竞争房源，工我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程资涨了房租就涨，或者房租涨了工资不得不涨。哪个早涨晚涨都无所谓，反正最后都是白忙活，为他人做嫁衣裳。
五、
最后说一点，历史上都用粮食来衡量货币的购买力，到现在还是有很多人以此来进行比较，但实际上已经没什么意义。
从古代一直到解放前，农村的生产力基本差不多，自从牛耕铁器普及之后就没什么变化，基本都是南方300斤上下，北方100多不超过200斤。比如1950年，全国水稻的平均亩产不过是141公斤，北方的小麦才45公斤，全国人均粮食产量200公斤，也就是每天一斤粮食。这种生产力在2000年里基本上变化不大，所以用粮食来衡量购买力很稳定。
但是，自从化肥农药普及之后，又有了新中国的大力兴修水利，粮食产量率创我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程新高，到去年整整增长了6倍。那商品价格是由供需关系决定的，在粮食产量增加的情况下，再机械的用粮价来衡量购买力就很不准确了。况且，中国的粮食是有着巨额补贴的，真实价格也就根本体现不出来。
所以，那些简单的用粮食价格来比较购买力的专家们，不是傻，就是坏。傻的不多，坏的多。在现实社会生活，最好用今天的价值体现来考量购买力。两种东西相对准确，第一就是平均工资，肯定永远都是保证普通人的普通生活。其次就是大城市的房租，也是让人留在这个城市的最基本需求。能否跟上，看自己。至于房价那是资本层面了，有了更好，没有别强求，等着熬着就是了。
仅供参考。
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