城东正当红！
锐理君梳理发现，在主城四方位下，近两年崛起势头最猛的区域当属城东。不论是爆棚的土地出货量还是地块成交均价增幅，城东都是地产大佬们关注的焦点。
7月，锐理君实探了城西10大“壕盘”进展（点击查看详情-上篇、点击查看详情-下篇）。当然，2020往后数，城东也不能缺席“壕”的话题。
面临即将到来的金九银十传统供货旺季，锐理君从城东待上市（或新上市）项目中，实地考察了7大项目，它们很多有望在2020年的最后4个月入市battle，但更重要的是，互为竞品的它们，在接下来的销售市场中会掀起多大的浪~
01 华发&锦江统建 现房销售地块
宗地位置：锦江区林家坡片区
出让时间：2019-07-31
净用地面积【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.：31.5065亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2.5
起始楼面地价：14000元/㎡
最高限价：19800元/㎡+配建并无偿移交租赁住房面积比例2%
成交楼面地价：19800元/㎡
溢价率：41.4286%
竞得者：广州华发房地产开发有限公司，成都市锦江区统一建设有限公司
土拍回顾：☞点击查看详情
当初拍卖，该宗地的争夺相当激烈。拍卖刚开始，就有6家房企迅速出价，最终华发&锦江统建联合竞得该地块。这也是华发集团首次在成都公开拿地。
该宗地地处一~二环城市核心，距离地铁2号线牛市口站约500米，周边的交通、教育、商业配套自不必多说。区域房地产市场表现也比较活跃：
2015年以来，宗地周边2公里范围内，每年都有【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.2-3宗土地成交，包括恒大中央广场地块（10550元/㎡）、新希望·D10天府地块（9500元/㎡）、红瓦寺阳光城地块（15940元/㎡）以及成华区的卓越地块（13500元/㎡）。
据成都市规划和自然资源局信息披露显示，华发所获地块已于1月21日获得建筑工程规划许可证。根据规划，项目共排布6栋住宅，总建面约7.7万㎡，整体呈西北-东南向布局，除此之外，还规划有占地750.49㎡的游泳池及泳池配套用房。
（项目总平图）
（华发&锦江统建项目 来源：锐理数据）
从各项指标来看，这注定是一个城市级的“壕宅”项目。根据拿地要求，该地块必须现房销售，因此正式亮相还需要等待。
另外，一街之隔的新希望·D10天府已经【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.在建筑外立面铺设阶段，根据锐理数据RAP系统显示，该项目的住宅备案均价为33903元/㎡，此前该项目凭借抓住“85后新贵”等话题，通过差异化的话题与产品，成功俘获了一大批买家。未来，华发项目会怎么出牌，市场都很关注。
02 建发攀成钢地块
宗地位置：锦江区三圣乡花果村一组，沙河堡南3A、3B地块
出让时间：2020-04-02
净用地面积：130.8936亩
计算容积率：2.7097
起始楼面地价：15600元/㎡
最高限价：19800元/㎡+无偿移交租赁住房比例7%
成交楼面地价：19800元/㎡
溢价率：26.9231%
竞得者：建发房地产集团成都有限公司
土拍回顾：☞点击查看详情
拍卖当天，多家房企参与竞拍，皆【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.为地产“大佬”。最后该宗地追平了此前由华发&锦江统建创下的成都最高楼面地价纪录，但移交比例更高。
目前地块已经打围动工，对外输出名暂为“攀成钢131项目”。
（建发地块 来源：锐理数据）
作为主城罕见百亩大盘，建发地块不论区位还是周边配套资源都具备打造城市TOP级产品的条件。5月30日，建发发布了“主城百亿大盘”招聘信息，涉及营销、工程、成本、设计、财务等多个部门，同时也引爆了成都各业务条线的地产er。
目前该宗地周边在售项目主要是滨江樾府（备案均价18527元/㎡）和德商迎晖天玺（备案均价23756元/㎡）。
（宗地周边2公里近12个月在售项目 来源：锐理数据）
03 禹洲·晏山河
宗地位置：锦江区三圣乡【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.华新村二、七组
出让时间：2019-05-16
净用地面积：24.261亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
起始楼面地价：7850元/㎡
成交楼面地价：18400元/㎡
溢价率：134.3949%
竞得者：禹洲地产
土拍回顾：☞点击查看详情
根据业内流传的信息，当初有30余家房企报名了该宗地。拍卖当天共十余家房企积极举牌，最终宗地被禹洲地产竞得，打破了当时成都土拍市场保持了两年的最高楼面价纪录，而且这也是禹洲地产首进成都。
根据出让文件要求，禹洲·晏山河东西侧将分别修建幼儿园和小学，这不仅会成为宗地的突出优势，也完善了片区的教育配套。但目前项目周边中大型商业稍显不足，仅有蓝光金悦天娇和蓝谷地的社区型商业，最靠【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.近地块的商业综合体是距离约1.6公里的卓锦曼购中心。
根据施工现场情况来看，该项目售楼部主体结构已初具模型。根据相关消息，禹洲·晏山河共排布了4栋住宅，产品面积段在155-198㎡之间，售楼部将于9月底亮相，届时首批次住宅也将取证入市。
（禹洲·晏山河项目施工现场 来源：锐理数据）
（禹洲·晏山河效果图 图源网络）
据锐理数据RAP系统显示，该宗地周边在售项目主要是滨江樾府（备案均价18527元/㎡）、自在轩（备案均价15359元/㎡）。
（宗地周边2公里近12个月在售项目 来源：锐理数据）
04 隆基泰和·紫樾风华
宗地位置：成华区龙潭街道丛树社区11组、圣灯街道东华社区8组、东华社区集体
出让时间：202【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.0-05-19
净用地面积：68.7956亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
起始楼面地价：9200元/㎡
成交楼面地价：14500元/㎡
溢价率：57.6087%
竞得者：河北晟隆城市建设发展有限公司（隆基泰和）
土拍回顾：☞点击查看详情
该地块拍卖当日现场共11家房企参与竞拍，叫价50余轮，最终溢价成交。
地块位于成都理工大和东三环之间，周边教育资源比较丰富，根据出让条件，隆基泰和需要配建一个占地面积约5.5亩的幼儿园。除此之外，在配建幼儿园南侧还有一个约1.5万㎡的中小学用地（小学），根据锐理君实地打探发现，该学校已经动工建设。
（在建学校 来源：锐理数据）
2016年，隆基泰和首进成都。2020年，隆基【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.泰和接连大手笔在成都拿地：
2月28日，以溢价率96.4%、楼面地价11000元/㎡，获得龙泉驿大面街道一宗面积约32亩地块；
5月19日，再次以溢价率57.6%、楼面地价14500元/㎡，获得成华区龙潭街道约69亩土地；
5月26日，又以20%的溢价率、9000元/㎡的成交楼面价，获得温江区涌泉街道一宗108亩地块。
在今年8月举行的品牌发布会上，隆基泰和公布了2020年3大新项目的案名，分别为紫樾书香（龙泉驿地块）、紫樾锦西府（温江地块）、紫樾风华（成华地块）。据了解，紫樾系产品是隆基泰和在2020年打造的全新产品系。
目前，位于龙潭街道的紫樾风华项目已经开启“挖挖挖”模式。
（紫樾风华项目现场 来源【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.：锐理数据）
从市场端来看，宗地周边区域主要在售项目为奥山成都澎湃城（备案均价17988元/㎡），而蓝光未来、金融街融府等还未开盘入市。
（宗地两公里范围内近12个月在售或待售项目 来源：锐理数据）
05 朗诗·乐府
宗地位置：成华区二仙桥西路B地块
出让时间：2019-07-30
净用地面积：42.2744亩
计算容积率：3
土地用途分类：纯住宅
起始楼面地价：11595元/㎡
成交楼面地价：14000元/㎡
溢价率：20.7417%
竞得者：成都朗嵩企业管理咨询有限公司（朗诗）
土拍回顾：☞点击查看详情
朗诗·乐府地价为14000元/㎡，当时刷新了成华区的最高楼面地价。项目已于今年7月首批次取证入市，推出129-14【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.9㎡的13F精装洋房产品，总价段为326-416万元。产品方面，据了解朗诗·乐府推出了九大健康住宅体系以打造科技洋房。
锐理君在现场看到，周边虽然在建项目较多，区域还处于城市改造阶段，但是街道界面干净整洁，区域面貌已经提升不少。
（朗诗·乐府 来源：锐理数据）
区域市场方面，朗诗·乐府周边在售（或即将推盘）的项目真不少。主要有奥园云璟（备案均价20803元/㎡）、电建地产洛悦锦园（备案均价18993元/㎡）、青秀未遮山（备案均价17286元/㎡）、铁投紫瑞府（备案均价16235元/㎡）……
目前区域供货量十分充足，开发节奏稳中有进，区域面貌焕然一新只是时间问题。
（宗地周边2公里范围近12个月在【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.售或待售项目 来源：锐理数据）
06 业瑞成华区地块
宗地位置：成华区二环路东一段30号
出让时间：2017-09-07
净用地面积：18.12亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2.5
起始楼面地价：9000元/㎡
拍卖方式：配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积比例+抽签竞得
成交楼面地价：13800元/㎡
溢价率：53.34%
最高限价：13800元/㎡，自持租赁比例50%
竞得者：成都业瑞房地产开发有限公司
土拍回顾：☞点击查看详情
2017年9月7日这场土拍，成都施行了新的土拍规则——“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积比例+抽签竞得”。这天，6宗地块走上拍卖席，共吸引【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.了42家房企参拍，业瑞就是其中之一。
当天，业瑞地产以13800元/㎡刷新了成华区的成交楼面价。不仅如此，他还需自持50%的租赁住房面积……可以说，实际成交楼面地价远不止于此，操盘难度不小。
给大家看一个数据，据锐理数据RAP系统显示，13800元/㎡的成交楼面地价放在今天来看，也能在成华区排到TOP5的位置，毫无疑问，这基本属于一块难啃的骨头。
（业瑞地块内部现状 来源：锐理数据）
据查，业瑞地产属于新加坡跨国投资集团SG全球发展旗下全资子公司。SG全球发展是一家多元化跨国经营的世界级大型集团公司。
2018年11月，新加坡SG集团董事长、业瑞地产总经理等参加了该项目的基坑工程奠基仪式，除此之【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.外，并没有更多的地块信息传出。近日，锐理君前往该地块打探了一番，现场毫无动工迹象，宗地内部杂草丛生。
这注定是一宗有很有话题性的“奇葩”地块。
（业瑞地块，围挡仅有SG全球发展的喷绘字样 来源：锐理数据）
该地块占地面积仅18亩，体量袖珍，除了不低的楼面地价外，出让限制也不少，留给“可售住宅”开发的土地面积真不多。对于业瑞而言，面对较高的拿地价格，如何操盘盈利是个大难题，这或许也是地块沉寂多年不能动的诱因之一。
07 金融街·融府
宗地位置：成华区龙潭街道办事处向龙村2、3组
出让时间：2019-11-28
净用地面积：54.6642亩
土地用途分类：纯住宅
计算容积率：2
可开发体量：7.2885万㎡
起始楼面地【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.价：9100元/㎡
成交楼面地价：10900元/㎡
溢价率：19.8%
竞得者：金融街成都置业有限公司
土拍回顾：☞点击查看详情
该地块的出让是龙潭寺版块土地市场的一次转折点，5家房企参与了竞拍争夺。最终被金融街以成交楼面地价10900元/㎡，溢价率19.8%拿下，龙潭寺版块土地楼面价首次破万。
该地块项目案名为金融街·融府，8月29日，项目营销中心正式开放。据有关消息，金融街·融府预计今年9月中旬取证入市，预计推出建面约126㎡的洋房产品。
（金融街·融府 摄于2020年8月4日 来源：锐理数据）
（金融街·融府项目效果图 来源：网络）
2019年，龙潭寺拍出5宗地，分别被万科、保利、城投、同森、金融街拿下。【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.值得注意的是，前4宗地块均分布在金融街地块两公里范围内。
据锐理数据RAP系统显示，金融街·融府周边在售项目主要有恒大锦城（备案均价10240元/㎡）、首钢蓉城里（备案均价12667元/㎡）、万科锦园（备案均价18420元/㎡）、中国铁建北湖国际城（备案均价10835元/㎡）、中国铁建西派泊玥（备案均价13343元/㎡）、中粮珑悦锦云（备案均价17528元/㎡）。
（宗地周边2公里范围近12个月在售或待售项目 来源：锐理数据）
随着城东不断走红，在即将开启的金九热浪下，陆续入市的高端项目会更多。届时，城东的“壕盘”市场用“高手过招、短兵相接”等词语来形容也不为过。
根据对上述项目的实地打探，以下几点值【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.得各位地产er重视：
▷1、越来越多的高端项目开发入市，正在促进八里庄—二仙桥、龙潭寺等版块的全面焕新。
▷2、各家高举“高端、壕宅”等旗帜入市竞争，同质化是一个无法规避的难题。在接下来的竞争中，产品力是最核心要素，但企业的品牌力同样不可少，因为购房者的选票越来越倾向于投给“均衡型”房企，单纯“讲故事”忽悠不了人。
▷3、面对近期政策端的持续严厉表态，又踏入金九银十的激烈战局，新入市的“壕盘”一定要重视首批次产品的定价策略，调子一定不要定得太高。在客群有限的市场里，购房者需要怎样的价格，心里“门儿清”。
▷4、前端投资如果举牌不慎导致了滔滔洪水，是不是继续让营销默默流泪，这真得想清楚了。
▷5、大家怎么【我.爱.线.报.网.】52xbw .cn 每日持.续更新.可.实操.的副.业.看？欢迎文末留言。
文|向北
出品|锐理数据总部新媒体中心
—-END—-
给力项目：线报网会员可免费下载 加入会员友情提醒： 请尽量登录购买，防止付款了不发货！
QQ交流群：226333560 站长微信：qgzmt2
