土拍竞争日趋激烈，许多开发商开始尝试“曲线拿地”，涉足棚改旧改、片区综合开发、特色小镇、城市更新、产业园区等综合类开发项目。该类项目除享有政府相应优惠政策外，亦可通过介入前期土地开发有效降低拿地的竞争烈度。但是该类项目通常土地权属现状复杂，中间常夹杂着集体用地或国有非建设用地等多种土地类型，项目范围内决定建设用地规模的“建设用地指标”往往直接关系着项目的可行性和未来收益。

何为建设用地指标，以及在实际操作过程中经常遇到的“占补平衡指标”、“补充耕地指标”等概念，都属于国家建设用地指标政策的内容。本文试从现行法律法规的视角出发，对建设用地指标相关概念、管理制度进行解析，以供大家在投资过程中作为参考我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程。

建设用地指标

长期以来，我国人多地少、耕地资源不足的矛盾突出。尤其随着人口的持续增长，特别是城市化、工业化占用了大量耕地资源，一度影响到我国的粮食安全。为确保18亿亩耕地红线和国家主粮安全，国家对建设用地实行严格的指标控制。这是我国对建设用地实行指标管理的根本出发点。

在国家规范文件中，1987年原国家计委、国家土地管理局下发的《关于编制建设项目用地定额指标的几点意见》（现已失效），首次使用了“建设项目用地定额指标”的概念，对单个项目所需的面积指标进行了规定，尚带有浓郁的计划经济特征。

从宏观层面说，国家需根据自然土地特点、社会经济条件和产业用地需求的长期预测，确定土地利用的方向、结构和布局，对各我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程用地部门的用地规模提出控制性指标，并划分土地利用区域，确定实施规划的方针政策和措施。所以，建设用地指标是在特定期限内国家对特定区域建设用地总规模进行的规模、数量控制的指标。

土地利用总体规划是国家对土地利用宏观的、指导性的长期规划，其重要内容之一就是各项土地利用指标。在《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）》中，即对土地利用指标进行了大致的界定，将耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、人均城镇工矿用地、新增建设占用耕地规模等纳入到了土地利用约束性指标。

从微观层面说，开发商介入某个地块开发，首先需要取得该地块的国有土地使用权。经规划确定的国有建设用地通常情况下需要经过整理、前期我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程开发、收储后纳入土地出让计划，土地出让符合新增建设用地控制要求自然是必要前提。对此类经收储后公开出让的国有建设用地，开发商按出让公告要求参与竞买即可，实际上无需关注地块的建设用地指标获取情况。

而如果开发商介入的是现状规划为集体或国有非建设用地的棚改旧改、片区综合开发、特色小镇等项目，首先面临的可能是对现有规划的调整、增加建设用地规模，甚至对现有规划建设用地控制指标进行突破。在投资该类项目时，往往需要提前介入项目前期的规划调整、土地征收/农用地转用、土地整理等环节。在这种情况下，项目范围内是否有足够的建设用地、新增建设用地指标能否匹配项目需求以及是否可以通过获取新增建设用地指标满足项目开发需求自我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程然成为需要重点关注的问题。

新增建设用地指标

依据土地利用总体规划，国家将土地按照用途划分为农用地、建设用地和未利用地三类。根据《土地利用年度计划管理办法》及相关政策表述，新增建设用地计划指标（简称为“新增建设用地指标”）可理解为新增建设占用农用地、未利用地，即新增建设中进行农用地、未利用地转为建设用地的控制规模。取得并落实新增建设用地指标从本质上意味着特定空间/时间范围内农用地（或未利用地）的减少、建设用地的增加。

不过从宏观层面讲，在确保18亿亩耕地红线不变的前提下，新增建设用地指标并不代表建设用地比例的“净”增加（新增建设占用未利用地的情形除外）。因为我国实施严格的占补平衡制度，在获得新增建设我爱线报网每日持续更新海量各大内部创业教程用地指标后，要真正落实到建设项目中去，必须完成建设所占用农用地（尤其是耕地）相应规模和质量上的补充（根据现行规定，该“补充”应当以核销相应补充耕地指标的形式进行）。通过新增建设用地指标的获取落实和耕地指标的补充核销，国家在保护耕地红线和满足建设用地需求之间谋求一种平衡。

从政策趋势来看，随着耕地资源的紧张加剧，土地节约集约利用成为土地利用政策的重要导向。未来对建设用地的需求可能不再主要依赖通过新增建设用地指标来占用耕地或未利用地，而是转向逐步增加城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发等流量指标，通过提高存量建设用地的节约集约化程度得到满足。