导读

“问北京”近期连续报道了小区公维金使用引发的争议，多个小区物业启动应急维修程序动用千万元以上的大额公维金遭到业主质疑。为何公维金的使用会频频引发业主诟病？这背后是否存在相关制度的缺失和不完善？业主的权益又该如何来保障？“问北京”此前报道：物业用1900多万公维金干了这事儿，业主：我们不知情同样的套路？这次是1700万的公维金……业主：监管在哪？

公维金，也就是住宅公共维修基金，是由业主缴存，是属于业主所有，通俗的说，是业主们给房子存的“压箱底”的“治病钱”。对于公维金的使用，2008年起施行的《住宅专项维修资金管理办法》有着明确的规定，分为正常和紧急两种情况。而在紧急情况下，可以不需要业主同【我.爱.线.报.网.】意，由物业通过应急程序申请使用公维金。按理说，事急从权，如此规定本无可厚非。不过，在北京市丰台区蓝调国际小区，2021年小区物业在应急名义下支取的1900多万元公维金，虽说是用于消防工程改造，却引起了小区业主的强烈反对。

业主李先生：就是最戏剧性的啊，就是说我们地库的那个风机全是坏的，结果我们就是自己去找了厂家，我们找的原厂，原来那个厂家过来看的，没毛病，全都可以启动。

业主刘女士等人：你说烟感我2000个，我可能坏200个，他全坏。都是全坏。

小区业主李先生、刘女士等人话语中隐含的话外音是，所谓用于消防工程改造的这1900多万元公维金，要么是“无事生事”，要么是过度使用。无独有偶，同样的“剧情”也【我.爱.线.报.网.】在北京市朝阳区水郡长安小区上演。这个小区的物业公司同样也曾以应急的名义，申请了1700多万元公维金用于外墙维修。但在业主樊女士看来，很多外墙原本都是完好无损的。

业主樊女士：就是他把所有的外墙，完好的外墙全部砸毁，我都是有图片佐证的。我们两堵墙完美无瑕，就跟那个瓷器一样，然后也需要全部维修。

应急名义下的巨额公维金启用，由此也被两个小区的业主认为是一种“套路”。水郡长安小区业主樊女士表示：

业主樊女士：感觉这是一个规律性的，普遍的现象。他们就都是一个完全的这样的一个成熟的套路。老小区基本上不太存在这种问题，典型的就是说像这种商品房，就是一开始有小病，故意拖的，把感冒拖成癌症，开始找鉴定。

当然，在物业【我.爱.线.报.网.】公司说来，走应急程序动用公维金都是师出有名、事出有据的。水郡长安小区物业——北京诚智慧中物业管理有限公司的工作人员刘先生就表示，楼体外墙严重损坏，应急使用公维金，是有第三方鉴定机构所做鉴定结果为依据的。

水郡长安小区物业：全是合规来做的，而且请了专业机构。

不过，所谓第三方鉴定公司由物业公司聘请，其鉴定结果又直接呼应了物业公司启动应急维修的需求，在业主们看来，这实在难以赢得他们的信任。

业主樊女士：你别告诉我第三方，你就告诉我第四方，我们也不信。

产生公维金争议的水郡长安小区/王小孟摄

整个应急维修启用巨额公维金的过程，前没有业主参与，后没有业主认可，遭到质疑也就在所难免。而在业主们看来，本应是公维金使【我.爱.线.报.网.】用“把关者”的政府主管部门——属地房管局也同样没有尽到应有的审核与监管职责。丰台区蓝调国际小区业主刘女士说：

业主刘女士等人：那房管局又不审核，房管局离我们这5公里，他也不来看看，这么大一个事儿，1,925万一笔划给了施工单位，什么都没干。

业主们的质疑不无道理。然而，按照现有规定，政府主管部门的操作在程序上并无不当。丰台区房管局安全设备管理科沈先生表示，在这一事项中房管局所担负的职责只是行政审批，他们无需去现场逐一核实，材料的真实性由物业方负责。

丰台区房管局安全设备管理科沈先生：我们这儿属于行政审批。物业对他提交的材料的真实性、合法性负责。

不过，在符合现有规定的背后，也有着作为“把关者”的无奈。【我.爱.线.报.网.】朝阳区房管局物业科工作人员孟先生就坦言，相关文件确实有房管局对这笔钱担有监督职责的表述，但有关监管细则和监管职责边界却都不明晰，作为一个仅有十几人的区级行业管理部门，怎么可能有能力去对纷繁复杂的，涉及鉴定、造价、施工等各个环节一一审核呢？

朝阳区房管局孟先生：因为现在按目前法规的这个申请主体是物业服务企业，我们又是这个物业服务企业行业主管部门，所以说第一道关卡永远是到我们这儿。对于公维里边的这个事中、事后的这个监管存在一定的不严谨，包括说这个实施细则还未进行发布。

产生公维金争议的蓝调国际小区/受访者供图

只有职责主体的确认，却没有相关细则的明确，监管的行为也就失去了具体有效的支撑，监管职责的履行也【我.爱.线.报.网.】就难免流于空谈。对此，水郡长安小区物业公司刘先生的一番话就是印证。

水郡长安小区物业：整个公维的使用办法里边，包括房管局整个审批流里边，没有明确，到底是走招投标或者是比价，或者你直接选取，没有这方面特别细则的要求。

相关细则缺失，监管职责的具体执行就变成了“无水之源”，也在客观上，给了物业公司一个“暗箱”——因为监管者不需要看见，而业主又无需他们看见。因此，在中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心看来，业主对于物业使用公维金的质疑之所以会屡次出现，很大程度上在于目前应急启用公维金的程序设计上忽视了业主的知情权。

舒可心：我们国家在房地产领域或者说在住宅商品房领域，基本上是忽略了单【我.爱.线.报.网.】个业主的权利。就是政府在立法的时候，所谓的不强迫物业公司公开，它实际上就是不重视单个业主的知情权。

物业维权领域的专业律师、东卫律师事务所律师 龙圣强 同样认为，从法理上说，业主完全有权利要求物业提供走应急程序申请使用公维金的相关的材料。

龙圣强：这个维修资金它的权属就属于全体业主共有的，业委会成立之前，所有的业主他也是对于相关的这个使用情况是具有知情监督（权），并且有权去要求这个物业服务企业提供相关的这些材料，给我们所有的业主予以公示的。

因此，在舒可心看来，解困之道首先不是纠结于监管，而是打开“暗箱”，解困之举的第一步也不是强化监管，而是赋予作为第一利益主体的业主应有的监督权，其最有效的办法就是【我.爱.线.报.网.】强制要求物业申请使用公维金“全过程公开”。

舒可心：公开才是解决这个问题的最低成本、最高效率的办法，而不是加强所谓的监管。因为加强监管，就导致实施监管的那个人有机会寻租。实际上呢你看这次“放管服”一改革，他们只管放了，他们没有还权于民呢。所以这个事情上实际上很简单，就是政府立法，强迫物业公司全过程公开就行了。然后这样的话，每个业主就可以拿着政府的文件，去要求查物业公司这个过程的账，你有意见，你可以提。

舒可心认为，“全过程公开”，而不是简单的强化政府部门的监管，既能保证正当的应急维修能按程序如常推进，也能维护业主的知情权，保留业主的监督权，让公维金的使用在阳光下进行。

舒可心：全透明公开以后，它里面【我.爱.线.报.网.】不存在不信任的问题，它只是对产品质量、维修质量不满意，这个没关系，这个我们找质量监督局做一个审核就行了，业主们对施工方还是有意见，但是对物业公司没意见。

业主是公维金使用的第一利益主体，有着天然的监督能动性。赋予业主更多的知情权、监督权，让业主们当自己权益的维护者、监督者。而政府部门所要做的，就是做好程序设计，出台管理细则，明晰责权，从而为业主们撑起保护伞。这不仅是业主，也是诸如朝阳区房管局物业科工作人员孟先生这样的一线监管职责担负者的期待。

朝阳区房管局孟先生：所以说后续我们也希望市建委尽快发布这个公维的这个后续的这实施细则和管理办法，完善这个公维的链条式的这个管理，形成一个闭环。

小 问 说

打开【我.爱.线.报.网.】“暗箱”

强化监管不如赋予业主监督权

原创稿件 转载需授权 否则举报

撰稿丨王小孟 唐言

编辑丨王小孟

值班主编丨唐言

问 精 彩

问民生丨就这30米的出口，怎么就修不完？

问民生丨“手稍微一碰，这砖块就掉渣”……但是，该谁来解决？

问民生丨“我们都70多岁人，扛起来实在是有点太费力……”