来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 周彩云
封面&头图来源 | 杭州玉鸟集
2023年，是纷繁复杂的，在充满不确定性的市场中，从新开商业项目中仍可见中国商业的韧性。但市场打法已经变了，高线城市繁华依旧，低线级城市蓬勃发展，大西北城市迎来了商业新机遇；小体量商业火热，规模运营商企业入局；存量改造水平再上新台阶；消费升级，高端潮流MALL盛行；商业创新不止，打造公园式商业、非标商业、在地文化等多重标签，从内容+体验多维度拿捏年轻人的“情绪价值”。
透过数据看本质，让我们一起通过2023年开业项目分析商业地产正在发生的新趋势。
2023年开业项目394个
市场曲线复苏
据赢商大数据，2023年全【我爱线报网】年新开业商业项目394个，体量3413.45万平方米，其中购物中心384个，独立百货10个。虽然数量、体量同比2022年均小幅下降约3%，但跌幅同比减少了20多个百分点。
数据说明：
1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上，于2023年内开业的商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货；
2、统计数据包含新建项目及存量改造项目；
3、统计时间截止至2023年12月31日。
从全年各月开业数据可见，上半年项目入市相对谨慎，下半年复苏信号持续加强，9月份80个项目扎堆开业，开启了年内第一波开业高峰；12月份再迎来102个项目集体开出，全年开业量气氛达到高峰。
截止到2【我爱线报网】023年底，全国购物中心数量存量高达5827个，体量存量达到5.17亿平方米。存量走高，但增速连年下降至6.8%，商业地产市场整体进入低速波动增长周期。
2023年存量项目改造重新开业的数量从2022年的40+个增加到50+个，体量高达477万平方米，约占全年开业总量的13.98%。
华东上演“双足鼎立”
西北开业量显著增长
新开业项目七大区分布结构整体稳定，华东区遥遥领先占据榜首地位，华南、华中、华北、西南依次排列，占比均为10%+；西北区、东北区仍处末位。
▶▶ 华东区从过去的“三足鼎立”到“双足鼎立”，江苏、浙江分别开出了42个、33个项目，上海开出15个项目；山东、安徽均有20+个项目。
▶▶ 华南区【我爱线报网】第二，占比19%，广东58个，看点集中在广州、深圳，开业量分别为19个、11个，前者冲上全国城市开业量榜首。海南开业量持续活跃，2022年、2023年连续两年新开项目≥10个，且不断向高端看齐。
▶▶ 华中区第三，四个省份开业量相当均衡，湖南、湖北、河南、江西分别为13个、12个、12个、10个。华中区聚集了中国单体规模最大永旺梦乐城——永旺梦乐城武汉江夏、南昌武商MALL、南昌红谷滩万象天地、河南许昌的胖东来·天使城等市场高关注项目。
▶▶ 华北区紧追华中区，43个项目。北京依然是新开业项目的主要承载地，共有18个项目；天津、河北、山西表现平平；内蒙古2个项目，包头印象城、呼和浩特中商·世界里带来了【我爱线报网】大批首店品牌，大幅提升当地商业活力。
▶▶ 西南区38个项目，四川14个，重庆10个，云南、贵州、西藏均为个位数。重庆印象城、成都天府和悦广场（二期）、成都天府大悦城、昆明万象城等重磅级项目亮相。
▶▶ 西北区32个项目，同比去年大幅增加，得益于甘肃、宁夏、新疆等地开业项目的显著提升。其中甘肃开业量与陕西齐平，均为10个项目，新疆、宁夏开业量增至7个、5个。
▶▶ 东北区13个项目，辽宁、吉林、黑龙江分别开出9个、3个、1个。沈阳以一城之力贡献了5个项目，占了东三省新开业项目的近半。
低线级城市商业蓬勃发展
万达、新城等快马加鞭下沉
商业高线级城市与商业低线级城市开业量的差距正逐步缩小，占比分别为53%、47%【我爱线报网】。
商业高线级城市的地位固然无可取代，重奢/高端mall扎堆，国际大牌抢滩，商业依旧繁华。在开业量占比中，商业一线城市依然占比最高，达21%，北上广深、成都、重庆6座商业一线城市汇集了81个项目；商业准一线城市、商业二线城市均占比16%。
商业低线级城市开业项目占比也在不断提升，商业三线城市占比高达19%，五线城市占比15%，商业四线城市占比13%。商业低线级城市虽然发展起步晚，但市场空间大，增量市场潜力可观，正吸引着一批企业入驻，如万达、新城、碧桂园文商旅、宝龙、星盛、爱琴海集团都在商业低线级城市快马加鞭布局项目。同时，新开发项目叠加存量项目改造入市，商业低线级城市开业市场正迎来蓬勃发展时期。
说【我爱线报网】明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。
广州、北京争夺第一
兰州、乌鲁木齐商业“爆发”
从城市看，开业量密集的主要以商业高线级城市为主，开业量≥5个项目的城市共22座，其中18座为商业高线级城市，仅4座商业低线级城市，且均为商业三线城市，再次印证了商业高线级城市的吸引力。
广州、北京争夺第一，数量上广州以19个略胜一筹北京，而北京却以199.23万平方米的体量一举夺魁，高出广州70余万平方米；上海【我爱线报网】、深圳、重庆、成都开业数量均位列前十；苏州、杭州新开业项目保持活跃，分别为12个、10个。
在城市开业榜中，4座商业三线城市引关注，金华、兰州、徐州、乌鲁木齐开业量分别为7个、6个、6个、5个。尤其是地处大西北的兰州、乌鲁木齐，2023年开业量达到“巅峰”状态。近年，随着交通路网配套的完善，西北风情、边疆旅游兴起，同时在网络直播的带动下，西北城市进入全新发展期，商业发展迈上新台阶。
国/央企资源优势凸显
民营企业份额缩减
在房企资金普遍吃紧的时期，国/央企的资金、经营能力等资源优势更加凸显。在2023年开业商业项目中，国/央企市场份额明显提升，项目占比26%，同比2022年的19%上升了7个百分点。而【我爱线报网】华润万象生活、保利商旅、大悦城、招商蛇口、中海商业、上海百联、王府井、武商、天虹、新华联（SKP）等是其中发激进派。
相应的，民营企业项目份额在缩减，占比71%，同比2022年的78%下跌了7个百分点。部分企业谨慎入局，尤其是小企业甚至选择退出商业地产领域。
港资/外资/其他类型企业项目占比3%，同比2022年的2.1%亦见小幅增长。港资企业有嘉里建设、瑞安、领展，而打造高端商业的太古、恒隆、九龙仓、新世界等缺席。外资有SM集团、仁恒置地、永旺等企业，各开业1个项目。
规模企业2023年开业量：
有人收缩，有人提速，大部分保持稳定
据统计2023年开业项目≥3个的企业18家，企业数量与去年同期基本一致，【我爱线报网】但不同企业各有不同。每年霸榜开业量榜首的万达商管，今年开业24个项目，虽然仍居第一，但数量同比2022年腰斩，不过2022年万达通过收购建业、奥克斯等企业获取了批量项目。
新城控股2023年开业22个项目，同比2022年的14个大幅增加；其他企业基本上维持稳定的开业数量，其中华润万象生活、龙湖、万科/印力开业量在10+个。别于SKP的高奢，
华润万象生活开业了7座万象城、5座万象汇、1座万象天地，以及非标产品线项目杭州中心等；星盛商业开业6个项目，COCO City、COCO Park、iCO三条产品线齐开花，各开出2个项目；碧桂园文商旅下半年连开6个项目；大悦城控股旗下大悦城、大悦汇双产品线作战【我爱线报网】，各开出3个、2个项目。
中体量商业主流地位不变
小体量商业大热
接地气、小众个性化的社区型、小体量商业是当下的一大热点。2023年新开项目3-5万平方米体量区间占比超两成，上海新天地时尚Ⅱ、成都凡米里、常熟琴湖溪里花园城北岸区、南京万有引力Vanli江山店不失为小体量商业的代表。
知名连锁产品线也在分羹小体量商业，万达广场、龙湖星悦荟、印象汇、碧乐汇、方圆荟、宝龙广场、招商花园里等都有打造5万方以下小体量项目。
5~10万平方米区间的主流地位不变，占比36%，同比上年有所下滑；10~15万平方米区间的项目占比近3年连续上升，从2021年、2022年、2023年分别为7%、16%、29%。
20万平方米以【我爱线报网】上大体量项目占比仅4%，但关注度极高。包括两个文旅综合体兰州万达茂、广州8号仓流溪河奥莱小镇；还有存量改造项目北京五棵松万达广场、永旺梦乐城武汉江夏、南昌武商MALL、SM扬州广陵城市广场等。
产品线更新迭代：
瞄准城市奥莱、流行“非标”产品
▶▶ 消费市场变化，连锁产品线更新迭代。2023年，多个创新产品线项目亮相，大悦城控股商业全新产品线“大悦汇”，主打生活文化，2023年开业了广州黄埔大悦汇、天津西青大悦汇。
▶▶ 城市奥莱成为新目标，中高端品牌折扣+交通便利的优势，很好满足了消费者对品质和出行便利的要求。2023年三条崭新的城市奥莱产品线首秀项目不约而同亮相：
中骏商管打造首个创新奥莱项目——北京西【我爱线报网】长安中骏世界城；旭辉商业开出全新城市奥莱产品线首秀——绍兴旭辉Cmall；华润资本带来旗下全新产品线城市奥莱项目——长沙欢乐颂OUTLETS。▶▶“非标”商业爆火后，非标产品也开始流行。
“年轻版”SKP北京DT51，有别于SKP的高奢，其定位年轻潮流，面向年轻时尚家庭，引入众多轻奢大牌，精致又充满艺术感；华润万象生活打造全新非标准化商业产品——杭州中心，以“时尚、潮流”立市，目标成为城市潮奢、设计师品牌首发第一站；保利商旅打造了时光系产品的首个非标产品——广州保利鱼珠时光，一个自带松弛感的开放式商业新作品。杭州中心，图片来源：赢商网
存量改造改出新高度
打开新思路
存量改造项目，数量年年见涨，从开始【我爱线报网】的一年寥寥数个，到2023年的50多个，改造水平也显著提升，从老旧百货商场升级，到厂房/农场物业改造成特色商场、非标商业，更是有购百变身创新型商办空间的新举措，为存量商业改造提供了全新的思路。
当下，老旧百货、商场升级焕新仍是存量改造的主要形式。上海百联西郊购物中心焕新为“超级社区能量场”，软硬件全面升级、引入众多首店加持，丰富场景体验，打造屋顶空中乐园、近4500㎡的超级鸟局等。
百联西郊，图片来源：项目方
原北京新燕莎金街购物广场变身新国潮购物中心“北京王府井喜悦”，引入超160余个潮流品牌，布局了体验娱乐、艺术空间等业态，目标是打造首个新国潮主理人互创共生项目。
北京五棵松万达广场前身是31万平【我爱线报网】方米的商业巨无霸五棵松卓展购物中心，其通过超300家品牌、50余家首店旗舰店、64米飞天梯从首层直连顶层、1200㎡巨型蝴蝶屏等，从内容和空间多维度破圈逆袭。
除此之外，更是有策展型商业——北京THE BOX 朝外｜年轻力中心、北京SKP新产品项目DT51、原无锡钢铁厂更新改造的——无锡华侨城运河汇、由农场改造而来的北京首家会员制购物中心——北京惠多港购物中心等特色改造项目。
不仅如此，一场由购百变身创新型商办空的“反向”改造，成为新看点。上海太平洋百货变身新型办公商业物业——「合集TheLightbox」，总建筑面积4.26万㎡，其中商业空间约2.4万㎡，占据B1至L2楼层，办公空间占据L3至L【我爱线报网】5楼层。北京北辰购物中心改造成现代智慧化写字楼——北辰·新空间，项目总建筑面积约3万平方米，首层商业配套，2-5层为商务写字楼空间。
合集TheLightbox，图片来源：嘉里建设
城市消费提档升级
一众高端潮流MALL登场
随着年轻一代成为消费主力军，他们对购物体验的要求不断提升，既要品质又要个性。城市围绕提振消费，全面促进消费提档升级，于是催生了新一轮商业提档升级。2023年，一众高端潮流MALL鲜活亮相，如万象城重奢线项目、三亚Hi Place天悦城、上海新天地时尚Ⅱ、成都SKP、北京DT51、苏州仁恒仓街、乌鲁木齐美美3购物中心等。
▶▶ 华润万象生活高端产品线“万象城”新开5座项目，包括长春万象【我爱线报网】城、兰州万象城、温州滨江万象城、杭州城北万象城、昆明万象城，其中长春万象城、兰州万象城为重奢线。
兰州万象城以契合本地客群选择品牌组合，引入包括TODS、Max Mara、Versace、Emporio Armani 和Ermenegildo Zegna五大时尚奢侈品牌，Cartier、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC、PANERAI、Blancpain、Glashutte Original、TAG Heuer、Chopard、Tudor等奢侈腕表品牌；奢侈珠宝品牌Qeelin 等。长春万象城一楼重奢业态引入宝格丽，以及打造高化区，集合CHANEL BEAUTY、DIOR B【我爱线报网】EAUTY、LANCÔME、GUERLAIN、LA MER等品牌城市旗舰店。
长春万象城，图片来源：项目官方
▶▶ 海南首座轻奢型高端购物中心——三亚Hi Place天悦城，引入三克映画超级门店「CINKER PICTURES MEGA」华南地区首家、意大利高端男装品牌CANALI、意大利小众奢侈品牌PATRIZIA PEPE、意大利轻奢品牌PINKO、全球独立设计师平台ITIB、美国时尚鞋履品牌COLE HAAN等品牌。
三亚Hi Place天悦城，图片来源：项目官方
▶▶ 上海新天地时尚Ⅱ演绎NEO-LUXURY的品牌定位，引入USM全国首店、ARKET上海首店等、ALTER概念店、KNOWIN上海旗【我爱线报网】舰店、STUDIOUS全国首店等。
上海新天地时尚Ⅱ，图片来源：项目方
最拿捏年轻人“情绪价值”的商业：
公园式商业、非标、在地文化…
“情绪价值”是商业的突破口，那些开业即暴火的商业项目，如公园式商业、非标商业、融入在地文化的城市更新项目等等，无不是拿捏了年轻人的“情绪价值。公园式商业提供了松弛感的体验，是放松解压的情绪承载地；非标商业以其不拘一格的内容和形态满足了年轻人个性的展示，而在地文化则为项目注入了个性“灵魂”。
▶▶ 上海龙华会，是沪上首座对望千年古刹的街区商业，项目一方面对原龙华旅游城片区的存量建筑进行改建更新，另一方面将江南水乡“重檐坡顶”的特色与低密街区融合。同时引入5000㎡在地文化主【我爱线报网】题空间「在坔ZAIDI CENTER」，打造了一座民俗故事、文化碰撞、青年潮流、绿色生态兼容的城市理想街区。
上海龙华会，图片来源：项目方
▶▶ 杭州玉鸟集是一个新型「艺文度假街区」，约2.1万平方米体量，由1个原野公园，3个广场（村民广场、玉鸟广场、谷仓广场）、2条街巷和1个地标型建筑大谷仓组成的开放式商业街区；融入良渚在地文化和元素，集文化、艺术、生活、轻度假为一体。
杭州玉鸟集，图片来源：项目方
▶▶ 杭州天空·藤集是漫游式城市公园型商业，融合了天空·藤集MALL、天空·小藤街、体育中心、文化中心、天空公园等多个复合场景，传递出全新的公园chill生活方式。
小藤街实景图，图片来源：项目方
▶▶ 苏州仁恒【我爱线报网】仓街，位于姑苏区平江历史文化街区，汲取江南精粹，是一座富有姑苏韵味的城市更新范本。项目由地面错落有致的现代园林开放式街区+地下三层购物中心构成，融合潮奢大牌、精致市集、艺术展览、快闪表演等内容，将商业与在地文化、艺术氛围完美融合。
苏州仁恒仓街，图片来源：项目方
具有公园商业、在地文化特色的非标商业，还有：
上海蟠龙天地，项目依托蟠龙古镇千年历史文化，融合古镇旅游、公园绿地、运动场所、艺术人文等多种内容，打造“公园里的新天地”；上海瑞安鸿寿坊，还原鸿寿坊原址典型的鱼骨状肌理石库门里弄结构，打造具有海派风的社区商业新地标；杭州绿城吉祥里，位于宦塘河畔祥符桥传统风貌街区，保留了原街区石库门、高围墙、直屋【我爱线报网】脊等江南院落特征，打造老杭州记忆的城市更新范本。推荐阅读
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